Escriturar una propiedad en México cuesta en promedio entre el 4% y el 7% del valor del inmueble. La cifra sorprende a quien la escucha por primera vez, pero hay un matiz clave: los honorarios netos del notario son apenas una fracción de ese total. El grueso va a impuestos, derechos de registro, avalúos y certificados que el notario retiene y entera al fisco. Entender la composición real del gasto permite presupuestar con precisión y detectar cuándo un cobro se sale de lo que marca la ley.
Cuánto cobra un notario por escriturar: el rango real
El rango del 4% al 7% proviene del Colegio Nacional del Notariado Mexicano y aplica al costo total de la operación, no solo al pago del profesional. Dentro de ese porcentaje se incluyen el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), los derechos de inscripción al Registro Público de la Propiedad, el avalúo, las constancias de no adeudo y los honorarios propiamente dichos del notario.
Según el Colegio de Notarios de la Ciudad de México, en una operación inmobiliaria típica cerca del 85% del pago que se hace a la notaría corresponde a impuestos, derechos y trámites diversos. El notario funciona como recaudador del Estado: retiene el ISAI, paga al Registro Público, cubre avalúos y expide certificados. El 15% restante cubre los gastos operativos de la notaría y la remuneración neta del propio notario. Ese matiz cambia la conversación: quien piensa que está pagando al notario un 5% o 6% de su casa, en realidad le está pagando al fisco y al Estado la mayor parte de esa cifra.
El porcentaje exacto dentro del rango depende de variables concretas: la entidad federativa donde se encuentra el inmueble, el valor de la propiedad, si se usa crédito hipotecario, el tipo de inmueble y, en el caso de la Ciudad de México, si la operación entra en la Jornada Notarial.
Qué incluye y qué no incluye el cobro del notario
El notario actúa como auxiliar de la administración de justicia y de las autoridades fiscales. Eso significa que está obligado por ley a retener los impuestos que genera la operación y enterarlos al fisco antes de entregar la escritura.
Lo que el cliente paga en la notaría se compone de seis bloques:
- Honorarios notariales, fijados por el Arancel oficial de cada entidad.
- ISAI, que se retiene y se entera a la Tesorería o Secretaría de Finanzas local.
- Derechos de inscripción al Registro Público de la Propiedad.
- Costo del avalúo, realizado por un perito valuador autorizado.
- Certificados de libertad de gravamen y constancias de no adeudo (predial y agua).
- Gestoría, copias certificadas y gastos menores.
Un detalle que la mayoría de los compradores desconoce: los honorarios del notario no son negociables libremente entre notarías. Para un mismo servicio en cantidad y características, todos los notarios de una misma entidad deben cobrar lo que establece el Arancel oficial. Pueden existir variaciones menores cuando el caso tiene complejidades adicionales (partes múltiples, documentación irregular, trámites complementarios), pero el grueso del honorario está tabulado. Cotizar con varias notarías sirve para verificar que no te cobren servicios que no pediste, no para regatear el arancel.
Desglose completo de los gastos de escrituración
Cinco conceptos principales componen el gasto total. Cada uno con su propia lógica y sus propios disparadores.
Honorarios del notario
Son los únicos que van realmente al notario y su equipo. En la Ciudad de México los fija el Gobierno capitalino a través del Arancel de Notarios, y en las demás entidades lo define la legislatura local. Como referencia, en una operación típica representan entre el 1.5% y el 2% del valor del inmueble, aunque varían por rango.
El Arancel Notarial se actualiza cada mes de enero conforme al crecimiento del Índice Nacional de Precios al Consumidor. Los honorarios no incluyen IVA: el 16% se aplica adicionalmente sobre el monto del honorario, nunca sobre los impuestos retenidos.
ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)
En varios estados se le conoce como Impuesto de Traslado de Dominio, pero cumple la misma función: gravar la transmisión de propiedad. Lo paga el comprador al momento de la escrituración.
La base gravable es el valor más alto entre tres cifras: el precio de compraventa, el valor catastral del inmueble y el valor comercial resultante del avalúo. El notario toma el mayor de los tres y aplica la tasa que corresponda según la entidad.
Las tasas varían de 0.02% en Yucatán hasta 7.55% en los rangos más altos de la Ciudad de México. La mayoría de los estados maneja una tasa plana del 2%, pero CDMX usa una tabla progresiva con 11 rangos. En una operación típica en CDMX, el ISAI suele representar entre el 60% y el 70% del total de los gastos de escrituración.
Inscripción al Registro Público de la Propiedad
Este trámite formaliza la propiedad ante terceros. Sin la inscripción, la escritura existe pero no produce efectos frente a nadie más que las partes firmantes.
El costo depende del valor del inmueble y de la entidad. En CDMX arranca en aproximadamente $1,818 pesos y puede escalar hasta $17,500 pesos cuando se trata de inmuebles de alto valor. En el Estado de México lo opera el Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM), con tarifas propias. Jalisco y Nuevo León tienen esquemas específicos para su Registro Público estatal.
Avalúo y certificados
El avalúo lo realiza un perito valuador autorizado por catastro. En mercado libre su costo va de $3,500 a $15,000 pesos dependiendo de la zona y el valor del inmueble. Cuando la operación involucra a INFONAVIT o FOVISSSTE, el avalúo tiene costo preferencial de aproximadamente $890 a $1,000 pesos, una de las ventajas más tangibles de usar crédito social.
A los certificados conviene prestarles atención porque son obligatorios y sumados tienen peso:
- Certificado de libertad de gravamen: lo emite el Registro Público y confirma que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni otras cargas.
- Constancia de no adeudo de predial: la expide la Tesorería o Secretaría de Finanzas local.
- Constancia de no adeudo de agua: la entrega el organismo operador municipal.
- Para departamentos: reglamento del régimen de propiedad en condominio y carta de no adeudo de mantenimiento emitida por el administrador.
Gastos adicionales
Suelen omitirse en las estimaciones rápidas pero aparecen en la facturación final. Copias certificadas de la escritura (cada una tiene un costo), gestoría cuando el notario asigna personal a tramitar en varias oficinas, el IVA del 16% sobre los honorarios, y en operaciones con crédito bancario el avalúo que pide el banco (adicional al del notario) más la comisión de apertura.
Cuánto cuesta escriturar según el tipo de inmueble
Aunque el mecanismo es el mismo, cada tipo de inmueble tiene variantes que cambian el cálculo final.
Escriturar una casa
Aplica el esquema completo de conceptos: honorarios, ISAI, registro, avalúo y certificados. El rango total se mantiene en 4% a 7% del valor de la propiedad. Si la compra se hace con crédito bancario, hay que sumar la escritura de hipoteca, que agrega entre $8,000 y $32,000 pesos en honorarios adicionales según el monto financiado.
Escriturar un terreno
El esquema es idéntico al de una casa, con una diferencia relevante: si el terreno es ejidal, primero debe pasar por el proceso de conversión a propiedad privada (dominio pleno) antes de poder escriturarse ante notario. Esa etapa previa es aparte y tiene sus propios tiempos y costos gestionados por el Registro Agrario Nacional.
Escriturar un departamento
A la escritura estándar se suman dos documentos específicos: el reglamento del régimen de propiedad en condominio (que el notario integra a la escritura) y la carta de no adeudo de mantenimiento emitida por el administrador del edificio. Los honorarios suelen ser ligeramente mayores por la complejidad documental, y en CDMX aplica el mismo ISAI progresivo que a las casas.
Escriturar una casa heredada
Aquí el proceso cambia bastante. La escrituración por herencia pasa por un juicio sucesorio (testamentario si hay testamento, intestado si no lo hay) antes de llegar a la escritura pública de adjudicación. Esa etapa previa tiene su propio costo y se paga al notario o al juzgado civil según el caso.
En la Ciudad de México, las sucesiones entran a la Jornada Notarial con descuentos de hasta 80% en impuestos y honorarios para inmuebles con valor catastral de hasta $2,417,272. Además, cuando la adjudicación es a favor del cónyuge, concubino, descendientes o ascendientes directos, y el valor del inmueble no excede aproximadamente 3 millones de pesos, aplica una reducción del 50% sobre el ISAI, siempre que el trámite se realice dentro de los 5 años desde el fallecimiento.
En el Estado de México, la adquisición por causa de muerte está exenta de ISAI. En otras entidades hay que revisar la ley local porque el tratamiento varía. Si la herencia involucra una donación de propiedad en vida, el esquema fiscal es distinto y vale revisarlo aparte.
Escriturar con crédito INFONAVIT o FOVISSSTE
Hay un punto crítico que mucha gente descubre tarde: los créditos hipotecarios, incluyendo los bancarios, INFONAVIT y FOVISSSTE, no incluyen los gastos de escrituración dentro del monto del crédito. Hay que presupuestarlos aparte.
La excepción parcial aplica en INFONAVIT: los gastos de titulación (honorarios notariales reducidos para vivienda social) suelen descontarse del crédito y representan alrededor del 1.7% del valor. Adicionalmente, el ISAI y la inscripción al Registro Público pueden cubrirse con el saldo acumulado en la Subcuenta de Vivienda, si tienes balance suficiente. El avalúo tiene costo preferencial y cae entre $890 y $1,000 pesos. Para una casa de $800,000 pesos, el desembolso de bolsillo real puede ir de $0 hasta aproximadamente $20,000 dependiendo de lo que tengas ahorrado en tu Subcuenta.
En FOVISSSTE, la notaría se contacta desde una lista de notarios acreditados por la institución, y hay tarifas especiales para vivienda de interés social cuando una dependencia federal o estatal interviene en la operación. Si estás evaluando ese camino, vale revisar también cómo están tus puntos INFONAVIT y el monto al que puedes aspirar.
Cuánto cuesta escriturar por estado en 2026
El ISAI es un impuesto local (en algunos estados se opera a nivel municipal, en otros a nivel estatal) y su tasa varía considerablemente. Este es el panorama de las entidades con mayor actividad inmobiliaria, con datos actualizados para 2026.
| Entidad | Tasa ISAI | Modalidad | Notas |
|---|---|---|---|
| Ciudad de México | 1.54% a 7.55% | Progresiva | Tabla de 11 rangos por valor del inmueble |
| Estado de México | 2% | Plana | Se calcula sobre valor catastral. Exento por herencia |
| Jalisco | 2% | Plana | ITP sobre valor catastral; en Guadalajara el total ronda 4.2% a 5.7% |
| Nuevo León | 3% | Plana | Con tarifa única especial para vivienda social |
| Coahuila | 3% | Plana | Permite diferir hasta 50% del pago en ciertos casos |
| Querétaro | 2% | Plana | |
| Quintana Roo | 2% | Plana | |
| Guanajuato | 2% aprox. | Plana | En León, gastos totales cercanos al 3% |
| Puebla | 2% aprox. | Plana | Gastos totales ~4.8% del valor para $1M |
| Yucatán | 0.02% a 1% | Variable | Mérida ofrece subsidios de hasta 50% |
| Chiapas | 2% aprox. | Plana | |
| Campeche | 3% | Plana | |
| Colima | 3% | Plana |
Una aclaración que conviene hacer: circula la idea de que Coahuila y Nuevo León no cobran ISAI. No es cierto. Ambos estados cobran 3% y están entre los más altos del país, no entre las excepciones.
Tabla progresiva del ISAI en Ciudad de México 2026
La CDMX usa una tarifa escalonada: a mayor valor del inmueble, mayor tasa efectiva. Esta es la tabla vigente para 2026 según el Código Fiscal local.
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor sobre excedente |
|---|---|---|---|---|
| A | $0.12 | $123,988.81 | $300.60 | 0.01537 |
| B | $123,988.82 | $198,382.03 | $1,803.36 | 0.03272 |
| C | $198,382.04 | $297,572.76 | $3,723.46 | 0.04276 |
| D | $297,572.77 | $595,145.67 | $7,068.20 | 0.04988 |
| E | $595,145.68 | $1,487,864.15 | $18,774.71 | 0.05543 |
| F | $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $57,786.53 | 0.06054 |
| G | $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $128,817.18 | 0.06567 |
| H | $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $271,589.16 | 0.06829 |
| I | $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $766,209.23 | 0.06888 |
| J | $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,451,523.25 | 0.06950 |
| K | $55,059,877.22 | En adelante | $2,960,439.21 | 0.07551 |
La fórmula es: ISAI = Cuota fija + [(Valor del inmueble − Límite inferior del rango) × Factor sobre excedente].
Ejemplos concretos: cuánto pagarías según el valor del inmueble en CDMX
Para aterrizar las cifras, estos son tres escenarios típicos en la Ciudad de México con los cálculos reales aplicados. Los totales son estimados; el cálculo exacto dependerá del avalúo, la notaría y los conceptos específicos que aplique tu operación.
Inmueble de $1,000,000 MXN
Cae en el Rango E de la tabla. El excedente sobre el límite inferior es $404,854.32, que multiplicado por 0.05543 da $22,441.08. Sumando la cuota fija ($18,774.71), el ISAI total es $41,215.79.
| Concepto | Monto estimado |
|---|---|
| ISAI | $41,216 |
| Honorarios notariales + IVA | ~$16,000 |
| Inscripción al Registro Público | ~$3,500 |
| Avalúo | ~$5,000 |
| Certificados y gastos menores | ~$3,000 |
| Total estimado | ~$68,700 (6.9%) |
Inmueble de $2,500,000 MXN
Este valor cae en el Rango F. El excedente es $1,012,135.84, por 0.06054 son $61,274.70. Más la cuota fija ($57,786.53), el ISAI asciende a $119,061.23.
| Concepto | Monto estimado |
|---|---|
| ISAI | $119,061 |
| Honorarios notariales + IVA | ~$38,000 |
| Inscripción al Registro Público | ~$8,000 |
| Avalúo | ~$8,000 |
| Certificados y gastos menores | ~$4,000 |
| Total estimado | ~$177,000 (7.1%) |
Inmueble de $5,000,000 MXN
Cae en el Rango G. Excedente de $2,024,271.65 por 0.06567 son $132,954.78. Más cuota fija ($128,817.18), el ISAI llega a $261,771.96.
| Concepto | Monto estimado |
|---|---|
| ISAI | $261,772 |
| Honorarios notariales + IVA | ~$72,000 |
| Inscripción al Registro Público | ~$15,000 |
| Avalúo | ~$12,000 |
| Certificados y gastos menores | ~$5,000 |
| Total estimado | ~$366,000 (7.3%) |
Un patrón que se nota al comparar los tres ejemplos: al multiplicar el valor del inmueble por 5 (de 1M a 5M), el ISAI se multiplica por 6.3. La tarifa progresiva castiga proporcionalmente más los inmuebles de mayor valor, y el peso del ISAI dentro del gasto total crece con el precio.
Quién paga los gastos notariales: comprador o vendedor
Por ley, el comprador paga el ISAI, los honorarios del notario, la inscripción al Registro Público, el avalúo y los certificados. El vendedor, por su lado, cubre el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida cuando aplica, y el costo de sus propias constancias (no adeudo de predial y de agua) que debe llevar a la mesa.
En la práctica del mercado mexicano, cada parte asume lo suyo sin mayor negociación. Hay excepciones: en desarrollos nuevos es común que la desarrolladora absorba parte o la totalidad de los gastos de escrituración como gancho comercial, y en algunas operaciones se negocia que el vendedor asuma parte de los costos para cerrar el trato. Cualquier acuerdo de este tipo debe quedar por escrito en el contrato de compraventa, nunca en acuerdo verbal.
Si estás del lado vendedor, conviene revisar a detalle los impuestos que te corresponden al vender, porque el ISR puede representar una cifra importante y tiene sus propias reglas de deducción.
Cómo reducir los gastos de escrituración legalmente
Hay tres vías legítimas para bajar el costo total: la Jornada Notarial en CDMX, los estímulos locales en otros estados y algunas deducciones fiscales aplicables al vendedor.
Jornada Notarial CDMX
Desde 2017 la Jornada Notarial es un programa permanente del Gobierno de la Ciudad de México en conjunto con el Colegio de Notarios y la Dirección General de Regularización Territorial. Los descuentos aplican sobre impuestos, derechos y honorarios notariales, y se calculan sobre el valor catastral del inmueble (no sobre el comercial), por lo que el beneficio adicional es que no se requiere avalúo comercial en los tres primeros rangos.
Los requisitos son claros: el inmueble debe ubicarse en la Ciudad de México y ser de uso habitacional (no aplica a terrenos baldíos, comercios ni propiedades industriales). El beneficio puede usarse una vez al año, y la constancia tiene vigencia hasta los primeros días de diciembre del año en que se solicita.
Esta es la tabla oficial de descuentos para escrituración durante 2026, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026.
| Valor catastral | Descuento |
|---|---|
| Hasta $465,580.00 | 60% |
| $465,580.01 a $931,158.00 | 40% |
| $931,158.01 a $1,396,737.00 | 30% |
| $1,396,737.01 a $1,706,311.00 | 20% (con avalúo comercial) |
| $1,706,311.01 a $2,417,272.00 | 10% (con avalúo comercial) |
Esta es la de sucesiones, con los mismos parámetros de vigencia.
| Valor catastral | Descuento |
|---|---|
| Hasta $2,417,272.00 | 80% |
| $2,417,272.01 a $2,843,849.00 | 40% |
Para un inmueble con valor catastral de $900,000 pesos, el 40% de descuento puede traducirse en un ahorro real de entre $25,000 y $35,000 pesos, dependiendo del costo específico que tenga cada concepto en la notaría que te atienda. La constancia la expide la Dirección General de Regularización Territorial y los notarios participantes pueden ayudarte a tramitarla.
Estímulos en otros estados
Varias entidades tienen programas similares o subsidios específicos. Mérida, en Yucatán, ofrece subsidios sobre el ISAI de hasta 50% para cierto tipo de vivienda. Estado de México exime el ISAI en adquisiciones por herencia. Puebla mantiene uno de los costos de escrituración más accesibles del país (~4.8% del valor para inmuebles de un millón). León, en Guanajuato, tiene costos totales cercanos al 3%.
La recomendación práctica: antes de cerrar la compraventa, consulta con la Tesorería Municipal o con la Secretaría de Finanzas estatal si aplica algún estímulo vigente para tu caso. Los criterios típicos son primera vivienda, vivienda social o cierto rango de valor catastral.
Gastos deducibles
El ISAI no es deducible en la declaración anual de personas físicas. Los honorarios notariales pagados en la compra de casa habitación tampoco son deducibles para el comprador.
Si compraste con crédito hipotecario, sí puedes deducir los intereses reales del crédito en tu declaración anual, dentro del tope legal. Si eres el vendedor, puedes restar del precio de venta ciertos gastos notariales documentados (los que pagaste cuando adquiriste originalmente el inmueble) y las mejoras documentadas, y todo eso reduce la base del ISR. Hay más detalle en el artículo sobre ISR por venta de inmuebles.
Cuánto tiempo tarda la escrituración
El proceso completo, desde la firma del contrato de compraventa hasta la inscripción final en el Registro Público, toma entre 4 y 8 semanas en operaciones sin complicaciones. Los factores que estiran el plazo son la agilidad del Registro Público local, la complejidad documental del inmueble y la disponibilidad de las partes para firmar.
En la Ciudad de México el proceso está más digitalizado que en otras entidades y los tiempos suelen ser más cortos. En el Estado de México el IFREM tiene oficinas regionales con ritmos distintos: las de Tlalnepantla, Naucalpan y Toluca suelen ser más ágiles que las del oriente del estado. En operaciones con crédito bancario hay que sumar dos a tres semanas adicionales por la formalización de la hipoteca.
Para el detalle del trámite y los requisitos documentales por etapa, revisa la guía sobre los pasos para escriturar una propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden negociar los honorarios del notario?
No, en el sentido clásico. Para un mismo servicio en cantidad y características, los notarios de una misma entidad están obligados a cobrar lo que marca el Arancel oficial. Las variaciones aparecen solo cuando el caso tiene complejidades particulares (partes múltiples, documentación irregular, trámites complementarios). Comparar entre notarías sirve para verificar que no te facturen servicios que no solicitaste, no para regatear el arancel. Lo que sí puedes negociar, y es legal, es que el vendedor asuma parte de los gastos. Cualquier acuerdo así debe quedar por escrito en el contrato de compraventa.
¿Qué pasa si no escrituro mi casa?
Sin escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, no eres legalmente el propietario, aunque hayas pagado el inmueble completo. Las consecuencias prácticas son varias: no puedes vender ni hipotecar la propiedad, heredarla requiere un juicio sucesorio costoso, quedas expuesto a fraudes y dobles ventas, y en caso de disputa no tienes prueba plena de propiedad. A nivel fiscal, el SAT puede fincarte una multa por no reportar la adquisición y los intereses moratorios se acumulan desde la fecha de compra. Escriturar no es opcional si lo que quieres es tener un patrimonio protegido.
¿Los gastos notariales son deducibles del ISR?
Para el comprador que adquiere casa habitación, el ISAI y los honorarios notariales no son deducibles en la declaración anual. Si compraste con crédito hipotecario, sí puedes deducir los intereses reales del crédito dentro del tope legal. Para el vendedor, las reglas cambian: al calcular el ISR por la venta puedes restar ciertos gastos notariales pagados cuando adquiriste originalmente el inmueble y las mejoras documentadas. Esa resta reduce la ganancia gravable y, por tanto, el impuesto final. La clave es conservar comprobantes fiscales de todo el proceso.
¿Puedo escriturar sin notario?
No. El Código Civil mexicano exige que la transmisión de propiedad inmobiliaria se formalice mediante escritura pública otorgada ante notario. Los contratos privados de compraventa, aunque estén firmados por ambas partes, no transmiten la propiedad; solo generan obligaciones personales. Para ser propietario legal frente a terceros necesitas escritura pública y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Existen programas sociales de regularización que usan esquemas simplificados para vivienda de muy bajo valor, pero no aplican a operaciones de mercado.
¿Qué es el ISAI y cómo se calcula?
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un impuesto local que paga el comprador al adquirir una propiedad. En algunos estados se le conoce como Impuesto de Traslado de Dominio. La base gravable es el valor más alto entre tres cifras: precio de compraventa, valor catastral y valor comercial del avalúo. El notario toma el mayor y aplica la tasa correspondiente. En entidades con tasa plana (Edomex, Jalisco, Querétaro, entre otras) ronda el 2%. En CDMX se usa una tabla progresiva de 11 rangos que va del 1.54% al 7.55%. El notario retiene el ISAI del pago del comprador y lo entera al fisco antes de entregar la escritura.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de INFONAVIT?
Cuando usas crédito INFONAVIT, los gastos de titulación (honorarios notariales para vivienda social) suelen descontarse del crédito y representan alrededor del 1.7% del valor del inmueble. El ISAI y la inscripción al Registro Público pueden cubrirse con el saldo acumulado en tu Subcuenta de Vivienda, si tienes balance suficiente. El avalúo tiene costo preferencial de aproximadamente $890 a $1,000 pesos, muy por debajo del mercado libre. En la práctica, para una casa de $800,000 pesos, el desembolso real de bolsillo va de $0 hasta ~$20,000 pesos dependiendo de cuánto tengas ahorrado en tu Subcuenta. Si estás evaluando esta vía, revisa antes tus requisitos de crédito INFONAVIT.
Planear la compra con el gasto de escrituración dentro del presupuesto cambia por completo la conversación con el vendedor y con la notaría. Si estás evaluando una operación en cualquier punto del país, un asesor Century 21 puede orientarte sobre el proceso en tu entidad, las tarifas específicas que aplican y los notarios de confianza para tu operación.