Es una valoración profesional que determina el valor monetario y la valuación inmobiliaria de un inmueble, considerando la ubicación, las características físicas, la conservación, la construcción y las condiciones del mercado. Saber qué es un avalúo inmobiliario aporta un valor real medible que respalda transacciones, trámites fiscales y solicitudes de crédito, y protege el patrimonio al ofrecer seguridad y transparencia a las partes involucradas.
Función para un inmueble
El propósito es fijar un valor comercial defendible ante terceros, para procesos de venta y renta, para determinar el valor de departamentos, casas o terrenos; en gestiones patrimoniales como herencias; y para calcular impuestos o trámites ante instituciones.
En el mercado inmobiliario su papel es determinante cuando se solicita un crédito hipotecario, pues las instituciones financieras se basan en la valuación para precisar el monto del préstamo y las garantías. Además, un avalúo ayuda a proteger la vida financiera de los propietarios al evitar el sobreprecio o subvaluación que afecten la seguridad patrimonial.
Avalúos inmobiliarios más comunes
Existen varios tipos de avalúos, pero los comunes son el hipotecario, fiscal y comercial y conocerlos es importante, ya que cada uno responde a una necesidad en específico.
- Avalúos comerciales
Los avalúos comerciales se aplican en ventas, adquisiciones y proyectos de inversiones, donde establecen el valor de mercado a las propiedades en condiciones de libre oferta y demanda. La metodología considera comparaciones en el mercado, el comportamiento reciente de ventas y la proyección de demanda para propiedades similares, desde un hogar hasta locales comerciales y terrenos.
- Avalúos fiscales
El avalúo fiscal o catastral determina un valor utilizado para el cálculo de impuestos municipales y contribuciones, donde su función administrativa sirve como base para liquidar prediales, gravámenes y obligaciones ante autoridades. Aunque no siempre coincide con el valor comercial, garantiza que las cargas tributarias se asignen con criterios formales y verificables.
- Avalúos hipotecarios
Estos tipos de avalúos son solicitados por bancos y entidades financieras antes de aprobar un crédito, reflejan el valor de la garantía que respalda el préstamo para el hogar, requiriendo formatos y certificaciones específicos exigidos un instituto de administración, como Infonavit o bancos privados. Esta valuación condiciona el monto del crédito y las condiciones de riesgo que aplicará la entidad financiera.
Precio de un avalúo inmobiliario
El costo depende de diversos factores como la ubicación, tipo de propiedad (casa, departamentos, terreno, inmueble comercial), tamaño, complejidad de la construcción y la finalidad del informe. También influyen la necesidad de estudios adicionales sobre suelo o infraestructura y la experiencia del perito.
Para inmuebles residenciales simples, el monto suele ser moderado, mientras que para comerciales, avalúos de bienes nacionales o propiedades con múltiples edificaciones el precio aumenta por la complejidad técnica.
Relación con el crédito inmobiliario
La relación entre un avalúo y el crédito es directa: las instituciones financieras utilizan la valuación como referencia para determinar el límite del préstamo y las garantías exigibles. Un avalúo actualizado y profesional reduce la incertidumbre para el prestamista y puede mejorar las condiciones del crédito hipotecario, como plazos y tasas.
Responsables en realizarlo
Los responsables de emitir un avalúo deben ser peritos valuadores acreditados en instituciones, colegios o asociaciones, que verifican la capacitación y la ética de los peritos con experiencia en valuación inmobiliaria. Evitar realizar una valuación por cuenta propia o mediante métodos no certificados es importante, pues un informe no validado puede ser rechazado por instituciones financieras o autoridades y poner en riesgo una transacción.
Consideraciones en una valuación
Como mencionábamos, el avalúo es el proceso para dar una valuación para el mercado inmobiliario, y existen algunas consideraciones:
- El valor comercial en la zona, la oferta y demanda del mercado.
- Servicios urbanos cercanos
- Estudios de suelo cuando corresponde
- La infraestructura
- Características físicas (habitaciones, estado de conservación, materiales de
construcción)
Vigencia de la valoración
La vigencia del valor monetario varía según el mercado, pues en entornos de alta volatilidad puede necesitar actualización en meses; en mercados estables, la valuación conserva vigencia por más tiempo. Realizar un avalúo antes de listar una propiedad o antes de firmar un crédito brinda ventajas en negociaciones y en la protección del patrimonio frente a fluctuaciones del mercado.
Asesoría con Century 21
Es importante conocer los factores que dictaminan el valor real de un terreno, para tener mayor conocimiento del mercado inmobiliario, facilitar trámites ante un instituto de administración como el Infonavit y mejorar la seguridad al pactar operaciones de compra, venta o financiamiento.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede usar el mismo avalúo para diferentes bancos?
Algunos bancos aceptan un mismo informe, pero ciertas instituciones financieras solicitan formatos específicos o actualizaciones para garantizar vigencia y cumplimiento de sus requisitos internos.
¿Qué pasa si el avalúo es menor al valor de venta?
Cuando la valuación queda por debajo del precio pedido, la entidad financiera puede reducir el monto del crédito o pedir garantías adicionales; en algunos casos las partes negocian un ajuste o se solicita una nueva valuación.
¿Qué documentación exigen para un avalúo?
Normalmente, se solicita escritura pública, planos, comprobantes de pago de impuestos y licencias de construcción; la lista exacta varía según el tipo de inmueble y la finalidad del avalúo.